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retournement de situation des locations de courte durée dans les copropriétés ?

Mars 2024

Dans une précédente brève, nous vous avions rappelé l’importance de bien lire votre règlement de copropriété avant de mettre en place une location de courte durée. Cette lecture a pour objectif de vérifier que cette activité n’est pas incompatible avec le règlement de copropriété.

Cette vérification a été réalisée par le Tribunal Judiciaire de Lisieux le 2 février dernier. Cependant le résultat n’est pas forcément celui attendu.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires a saisi la juridiction du Tribunal Judiciaire de Lisieux. Elle considérait que la location de type Airbnb était une activité commerciale incompatible avec le règlement de copropriété du bien immobilier, le règlement de copropriété contenant une clause bourgeoise et d’habitation.

Le juge a rappelé que la qualification commerciale devait avoir le caractère habituel de son exercice. Les copropriétaires mis en cause louaient leur bien en location de courte durée. Mais aucune preuve que cette location de courte durée était habituelle, et il n’était pas justifié de prestations hôtelières ou para-hôtelières annexes. En conséquence, pour qu’une location de courte durée soit qualifiée d’activité commerciale, elle doit être habituelle.

Prudence, ce jugement est un cas particulier qui peut être remis en cause.

Ces faits démontrent que pour le moment la législation sur les Airbnb dans les copropriétés n’est pas si évidente, donc soyez attentif à votre règlement de copropriété.

De nombreuses questions peuvent encore être débattues lors des assemblées générales de copropriété. La discussion reste ouverte.

Me Aurélie RAKLOS – Me Sophie PAYEN

Avocates

fiscalité des locations meublées – loi de finances 2024

Février 2024

La loi de finances 2024 est venue rabattre les cartes de la fiscalité des locations meublées.

Pour rappel, jusqu’alors (IR 2022), les conditions du régime micro BIC au titre des revenus des locations meublées étaient les suivantes :

Location meublée « classique » + Meublés de tourisme non classésMeublés de tourisme classés et chambres d’hôtes
Seuil régime micro BIC77 700 €188 700 €
Abattement micro BIC50 %71 %

La LDF 2024 revoit les seuils et abattements à la baisse :

Location meublée « classique »Meublés de tourisme classésMeublés de tourisme non classésChambres d’hôtes
Seuil régime microBIC77 700 €15 000 €15 000 €188 700 €
Abattement microBIC50 %30 %+21 % pour les classés de tourisme en zone détendue30 %71 %

À défaut de précision dans la loi, ces nouveaux seuils et abattements s’appliquent à l’IR dès 2023.

Toutefois, il a d’ores et déjà été annoncé que ces dispositions n’avaient pas vocation à s’appliquer en l’état dans l’immédiat.

Ces seuils et abattements pourraient donc être revus afin de ne jamais être appliqués.

En attendant, dans le cadre de l’étude de la proposition de loi visant à remédier aux déséquilibres du marché locatif en zone tendue, les députés viennent d’adopter en première lecture une disposition visant à prendre en compte l’amortissement dans le calcul de la plus-value lors de la vente d’un bien par un loueur meublé non professionnel, soumis au régime réel d’imposition. Cette disposition serait applicable quelle que soit la zone.

Affaires à suivre…

Me Aurélie RAKLOS – Me Sophie PAYEN

Avocates

taxe d’habitation : pourquoi peut-on encore la payer ?

Janvier 2024

La taxe d’habitation a été supprimée pour les résidences principales mais pas pour les résidences secondaires.

Toutes les résidences secondaires ne sont néanmoins pas concernées par la taxe d’habitation (TH).

L’article 1407 du CGI exclut ainsi les résidences secondaires au titre desquelles les propriétaires s’acquittent de la cotisation foncière des entreprises (CFE).

Si l’on peut penser à la lecture de ce texte qu’une résidence secondaire ne peut être imposée à la fois à la CFE et à la TH, c’est en réalité incorrect. En effet, un propriétaire d’un local meublé non affecté à son habitation principale, qui s’acquitte de la CFE à raison de son activité de location, peut être redevable de la TH s’il peut être regardé, au 1er janvier de l’année d’imposition, comme entendant s’en réserver la disposition ou la jouissance une partie de l’année (CE 30 novembre 2007, n° 291252 ; CE 2 juillet 2014, n° 369073).

Alors, comment démontrer son absence d’intention d’occuper le bien une partie de l’année pour éviter de devoir payer la TH ?

  • Si le bien est donné en gestion locative : il convient de produire aux impôts le contrat signé avec l’agence de location ou le gestionnaire de biens qui indique que vous avez cédé la gestion et l’usage exclusif du bien pour l’année entière ;
  • Si le bien est géré en propre : il convient de démontrer que le bien est mis en location toute l’année via un ou plusieurs sites de réservation en ligne. Il est essentiel que la réservation soit possible toute l’année. En effet, si pour des raisons de saisonnalité, la location n’est offerte que pour l’été ou la période des cures, l’administration fiscale pourra considérer que vous vous en réservez la jouissance en dehors de ces périodes et donc, que vous êtes redevable de la TH. Le fait que vous n’en disposez pas effectivement, c’est-à-dire que vous n’occupez pas le bien en dehors des périodes de location, n’a aucune incidence. Seule la possibilité de pouvoir en disposer compte.

Si vous avez reçu une CFE et une TH pour le même bien, vous pouvez contester la TH mais à la seule condition d’avoir les justificatifs permettant de démontrer que vous n’aviez pas l’intention d’occuper le bien une partie de l’année…

Me Aurélie RAKLOS – Me Sophie PAYEN

Avocates

quelle nouveauté pour les revenus locatifs en 2024 ?

Novembre 2023

Les discussions sont toujours en cours mais certaines propositions ont déjà été adoptées à l’Assemblée Nationale, par le biais du 49.3 :

Une bonne nouvelle : la prorogation jusqu’au 31 décembre 2026 de l’exonération d’impôt sur le revenu des produits de la location au profit des personnes qui louent ou sous-louent une ou plusieurs pièces de leur habitation principale sous de réserve que le loyer annuel ne dépasse pas un certain seuil (143 €/m² en 2023) et que le locataire y établisse sa résidence principale ou qu’il justifie d’un contrat saisonnier. Cela vaut également pour les personnes qui louent occasionnellement une partie de leur habitation principale, sous réserve que les revenus tirés de cette location ne dépassent pas 760 € par an.

Une moins bonne nouvelle pour les meublés de tourisme avec l’alignement de l’abattement forfaitaire sur celui des locations meublées classiques (50 %) et l’abaissement du seuil pour bénéficier du régime micro-BIC et ce, pour s’aligner sur celui des locations meublées classiques (77.700 € de CA en 2023).

Reste à savoir comment le Sénat accueillera ces mesures et si elles seront définitivement adoptées en seconde lecture. Affaire à suivre…

Me Aurélie RAKLOS – Me Sophie PAYEN

Avocates

PPPT OU PPT : Qu’est-ce que c’est ?

Octobre 2023

PPPT : Projet de Plan pluriannuel de travaux qui remplace le PPT plan pluriannuel de travaux avec la loi « Climat et Résilience ».

Le PPPT doit informer les copropriétaires sur les travaux nécessaires à la sauvegarde de l’immeuble, à la préservation de la santé et de la sécurité des occupants, à la réalisation d’économies et à la réduction des émissions de gaz à effet de serre.

Le PPPT concerne les immeubles à destination partielle ou totale d’habitation soumis au statut de la copropriété.

Un PPPT doit être élaboré dans un délai de 15 ans à compter de la date de réception des travaux de construction et doit être actualisé tous les 10 ans.

Il s’agit d’un « outil méthodologique pour permettre la réalisation des travaux dont certains peuvent être obligatoires ».

Ce document doit contenir :

  • La liste des travaux nécessaires à la sauvegarde de l’immeuble, à la préservation de la santé et de la sécurité des occupants, à la réalisation d’économies d’énergie et à la réduction des émissions de gaz à effet de serre ;
  • Une estimation du niveau de performance que les travaux permettent d’atteindre
  • Une estimation sommaire du coût de ces travaux et leur hiérarchisation
  • Une proposition d’échéancier pour les travaux dont la réalisation apparait nécessaire dans les 10 prochaines années.

L’entrée en vigueur :

  • Le 1er janvier 2023 pour les syndicats de plus de 200 lots principaux
  • Le 1er janvier 2024 pour les syndicats de 51 à 200 lots principaux
  • Le 1er janvier 2025 pour les syndicats d’au plus 50 lots principaux

En pratique, votre syndic doit mettre à l’ordre du jour de la prochaine assemblée générale les modalités d’élaboration du PPPT, ce qui veut dire qu’au préalable des devis auront été réalisés. Ce vote sera fait à la majorité simple. A l’assemblée générale suivante, le PPPT est présenté à titre informatif.

Si le projet constate que des travaux doivent être réalisés au cours des 10 prochaines années, un vote doit être fait à la majorité absolue.

Si le PPPT n’est pas adopté, le syndic devra inscrire à l’ordre du jour de chaque assemblée générale appelée à approuver les comptes la question de l’adoption de tout ou partie dudit projet.

Une fois le PPPT approuvé en assemblée générale, il devient un PPT. Plusieurs décisions pour la mise en œuvre du PPT seront ensuite prises.

Me Aurélie RAKLOS – Me Sophie PAYEN

Avocates

Avez-vous regardé votre règlement de copropriété avant de mettre votre bien en location saisonnière ?

Septembre 2023

Lorsque vous souhaitez mettre en location saisonnière un bien dans une copropriété vous devez prendre connaissance du règlement de la copropriété qui vous a été communiqué lors de l’achat du bien.

Plusieurs possibilités dans le règlement de copropriété :

  • une clause d’habitation bourgeoise, qui interdit tout activité c’est-à-dire que l’immeuble ne peut être qu’à l’usage de l’habitation
  • une clause bourgeoise mixte autorisant les activités libérales 

Dans ces deux cas, le juge peut sanctionner l’activité de location de meublée de tourisme.

L’activité de location type Airbnb est considéré comme une activité commerciale.

  • Aucune clause d’habitation bourgeoise

Dans ce cas, vous êtes autorisé à avoir une activité de location saisonnière à condition qu’elle ne trouble pas la tranquillité des autres copropriétaires.

Votre copropriété peut également faire preuve de tolérance en ayant une lecture souple de votre règlement de copropriété. C’est-à-dire qu’elle accepte l’activité de location de meublée de tourisme tant qu’il n’y a pas de nuisance dérangeant la tranquillité des copropriétaires.

A vos lectures,

Me Aurélie RAKLOS – Me Sophie PAYEN

Avocates

Vers une refonte de la fiscalité de la location meublée au titre de l’impôt sur le revenu ?

Août 2023

En juin dernier, le Gouvernement s’est vu remettre un rapport proposant diverses mesures pour lutter notamment contre l’explosion des locations touristiques de courte durée.

Plusieurs propositions ont trait à la fiscalité des locations saisonnières.

Partant du constat que les avantages fiscaux octroyés à la location meublée, et donc à la location de meublés de tourisme, ne sont pas justifiés par un déficit d’offre, la mission interministérielle propose de :

  • Supprimer l’abattement supplémentaire sur l’assiette de l’impôt sur le revenu applicable aux meublés de tourisme classés (et ainsi le ramener à 50 % comme pour les meublés non classés, au lieu de 71 % actuellement)
  • Ramener, dans le cadre du régime micro-BIC, le seuil de revenu généré des meublés classés au seuil classique (72.600 € au lieu de 176.200 € actuellement).

Ces deux propositions ne seraient applicables que dans les zones tendues (le Puy de Dôme n’est pas concerné).

Insuffisantes selon la mission interministérielle, celle-ci propose également, pour l’ensemble du territoire national :

  • D’aligner le régime fiscal de la location meublée sur le régime fiscal de la location nue (abattement de 30 % au lieu de 50 %).
  • Ou, à minima, de supprimer la capacité pour les loueurs de meublés professionnels et non professionnels, d’inclure dans leurs charges déductibles, dans le cadre du régime réel BIC, les intérêts d’emprunt et l’amortissement des locaux si le bien loué n’est pas la résidence principale du locataire.

Et pour éviter le développement d’une économie souterraine liée à la suppression de ces incitations fiscales, la mission propose d’intensifier les contrôles de cohérence et de patrimoine des multipropriétaires qui déclarent peu ou pas de revenus locatifs.

Reste à savoir si le Gouvernement va suivre ces recommandations. La réponse se trouvera probablement dans la prochaine loi de finances votée en fin d’année. Affaire à suivre…

Me Aurélie RALKOS – Me Sophie PAYEN

Avocates

Des arrhes ou un acompte : que demander au locataire ?

Juillet 2023

Ces deux versements ont un point commun : ils constituent une avance. Cela signifie qu’ils viennent en déduction du montant total à payer. Mais en cas de renonciation, les conséquences ne sont pas les mêmes selon le versement effectué.

  • Les arrhes :

En cas de renonciation, le paiement d’arrhes n’est pas sans conséquence pour les parties au contrat. Si le locataire se désengage : il perd la somme versée. Si le bailleur se désengage: il devra restituer le double de la somme versée par le locataire.

Toute somme versée d’avance entre un professionnel et un particulier sera considérée comme des arrhes sauf stipulation contraire.

  • L’acompte :

Si le locataire se désiste: le bailleur n’a pas besoin de restituer l’acompte (sauf clause contraire prévue par écrit dans le contrat de location). Si le bailleur se désiste: l’acompte devra être restitué au locataire.

Conseil : En cas de versement d’une avance sur le prix total, lorsque vous rédigez ou souscrivez un contrat, soyez vigilant sur les termes employés. Les conséquences ne sont pas négligeables !

Me Aurélie RALKOS – Me Sophie PAYEN

Avocates

Location meublée et CFE : êtes-vous au clair sur l’imposition due ?

Juin 2023

En principe, le propriétaire qui met son bien en location meublée est redevable de la cotisation foncière des entreprises (CFE) car cette activité est considérée comme une activité professionnelle.

Quid de l’assiette de cet impôt ?

Si la location n’est pas saisonnière, la cotisation minimum de CFE sera applicable.

A l’inverse, si la location est saisonnière, la CFE sera calculée sur la surface du logement. Le logement sera d’ailleurs considéré non pas comme un local d’habitation mais comme un local professionnel et il sera évalué dans la catégorie des hôtels.

Pour cela, le propriétaire doit remplir une déclaration 6660-REV qui servira à l’établissement de la taxe foncière. Il doit également compléter une déclaration 1447-C ou 1447-M (en cas de modification) qui servira à l’établissement de la CFE.

Ces déclarations sont disponibles sur le site impots.gouv.fr.

Propriétaires : connaissez-vous l’évaluation de votre bien loué en meublé ? Si tel n’est pas le cas, demandez la fiche d’évaluation auprès des impôts.

Me Aurélie RALKOS – Me Sophie PAYEN

Avocates

Changement d’usage – sous location

Mai 2023

Bailleurs : attention au changement d’usage non déclaré

Arrêt Cour de cassation 3ème civile n°22-10.187 du 15.02.2023

Le changement d’usage s’entend notamment du fait de louer un bien meublé de manière répétée et pour de courtes durées à une clientèle de passage qui n’y élit pas domicile (location saisonnière), alors que ce bien était initialement destiné à l’habitation principale.

L ’absence de déclaration du changement d’usage en cas de sous location saisonnière est punissable tant pour le bailleur que pour le locataire.

En l’espèce, un bailleur avait accepté que son locataire sous-loue le local de manière temporaire à une clientèle de passage n’y élisant pas domicile.

Cependant, ni le bailleur ni le locataire n’avait sollicité l’autorisation de ce changement d’usage, telle que prévue à l’article L631-7 du Code de la construction et de l’habitation.

La Cour de cassation juge que le bailleur ne peut pas voir sa responsabilité exonérée en intégrant dans le bail une clause ou un avenant mentionnant qu’il garantit ce changement d’usage.

Elle juge en outre que le locataire aurait dû vérifier avant de sous louer le bien qu’il respectait la réglementation.

Le bailleur et le locataire ont donc tous deux été condamnés au paiement d’une amende civile.

Notre conseil : avant de donner l’autorisation à votre locataire de sous-louer en location saisonnière, vérifier bien vos obligations déclaratives préalables pour éviter toute sanction.

Me Aurélie RALKOS – Me Sophie PAYEN 

Avocates